從 1999 年到現(xiàn)在，中國的房地產(chǎn)一直在快速地成長。在快速成長的過程中，有一個重要的時代特征，就是以住宅為單一的產(chǎn)品，快速地建設(shè)、銷售，圍繞這樣一個模式來做房地產(chǎn)開發(fā)。

這樣的開發(fā)模式給中國的城鎮(zhèn)面貌帶來了巨大的改變，同時也十分有效、快速地解決了人們的居住問題。從 1978 年到現(xiàn)在的 40 年里，中國城鎮(zhèn)居民的人口翻了一番，而住房面積從人均 1.8 平米增長到了人均 35 平米。發(fā)展到現(xiàn)在，我們普遍認(rèn)為，目前這個階段，房地產(chǎn)的開發(fā)時代已經(jīng)結(jié)束了。

馮叔在由新加坡國立大學(xué)城市與地產(chǎn)研究院主辦、風(fēng)馬牛傳媒協(xié)辦的「中新論壇」演講

7 月底中央在討論經(jīng)濟問題的時候，明確提出「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段?！苟?，最近一段時間以來，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)的「輸血」受到限制，銀行對開發(fā)商的開發(fā)貸款有了限制以外，信托基金、私人的委托貸款……各種各樣進入房地產(chǎn)的資金都已經(jīng)被堵住了。這樣一來，房地產(chǎn)就結(jié)束了開發(fā)時代，開始加速進入后開發(fā)時代。

本土房企面臨的

轉(zhuǎn)型「痛點」

后開發(fā)時代跟開發(fā)時代最大的不同，是產(chǎn)品線要增加。住宅以外，大概有六大類新的產(chǎn)品，是地產(chǎn)商要特別關(guān)注的，包括我們通常講的寫字樓、酒店、物流倉儲、健康醫(yī)療、教育研發(fā)，以及公共物業(yè)和公共設(shè)施。

阿那亞從「凝聚價值觀，營造生活方式，連接社群關(guān)系」等幾個方面做調(diào)整和轉(zhuǎn)型，把賣房子變成賣生活方式、賣價值觀、賣服務(wù)。

開發(fā)的模式也由簡單地開發(fā)，然后把它賣掉，逐漸變?yōu)閷θ珒r值鏈的關(guān)照，從拿地一直到最后的經(jīng)營、租賃，或者做 REITs 上市。

在開發(fā)時代，中國有 7 萬家公司在做住宅開發(fā)，相關(guān)的服務(wù)機構(gòu)有 30 萬家，從業(yè)人員有 3000 萬人。其中大部分都是圍繞著住宅的快速開發(fā)。進入后開發(fā)時代的全產(chǎn)品線、全價值鏈、全商業(yè)模式之后，7 萬家住宅公司會減少一半到 2/3。但同時，我認(rèn)為至少會增加 50 萬家以上的面對新的六類產(chǎn)品的服務(wù)機構(gòu)，這就是機會。

我們可以看一看，在這兩個階段里，本土企業(yè)和外資的投資情況。在開發(fā)階段，本土企業(yè)以規(guī)模和速度見長，做得最強、做得最多的是本土企業(yè)，資本、規(guī)模，包括資本市場發(fā)展速度，都是本土企業(yè)占優(yōu)。因為本土企業(yè)更了解市場，拿到了土地之后快速蓋樓、銷售。

當(dāng)然，在開發(fā)階段，外資實際上也是圍繞住宅在做。但是，從過去這20 年的競爭和發(fā)展情況看，外資以產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)見長，規(guī)模和速度都不及本土企業(yè)。

進入后開發(fā)時代，這種情況倒過來了。

2016年，恒大開始跨界開賣礦泉水

發(fā)展到現(xiàn)在，本土企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)，要么是認(rèn)為什么都會做，要么是突然發(fā)現(xiàn)都不會做。什么都會做的，認(rèn)為有錢什么都可以做。汽車也會做，機器人也會做，還可以賣水、賣酒、賣糧食……要么就是不會做，比如現(xiàn)在很多本土地產(chǎn)商都陷入困惑。這從語言上可以看出來，他們的語言沒有邊界了。一個人說話越?jīng)]有邊界，心里越?jīng)]有底。

有些地產(chǎn)商講，要做美好生活的配套服務(wù)商。大家能聽懂嗎?美好生活很多，從嬰兒到火葬場都有美好生活的場景。其實就是說，今后不是以住宅為核心，以美好生活為核心。那等于你就沒有邊界了，這說明心里沒有底。這就是反映了房企現(xiàn)在轉(zhuǎn)型的時候面臨的困惑。

反而是外資企業(yè)，在這個階段表現(xiàn)出穩(wěn)定的實力、經(jīng)驗和成績。比如說普洛斯(Global Logistic Properties Ltd.，新加坡政府投資公司旗下的地產(chǎn)公司，主要在中國和日本開發(fā)物流設(shè)施及提供物流服務(wù))，一開始是美資公司，亞洲金融風(fēng)暴的時候，新加坡投資它，最后它在大陸發(fā)展，最近把美國那部分賣掉了，現(xiàn)在變成全球最大的物流倉儲專業(yè)公司。

為什么要與外企

融合互補

本土企業(yè)在寫字樓的經(jīng)營上明顯落后。以北京為例，北京現(xiàn)在最好的寫字樓是國貿(mào)三期，是由嘉里(集團)做的。過去 30 年，嘉里在北京就做了這么一個項目，30 年做了 100 萬平方米，目前的估值在 1500 億到 1800 億人民幣。

現(xiàn)在在北京最好的寫字樓，以及上海的，都是外資。最近外資大規(guī)模在上海買寫字樓，尤其是投資級的甲級資產(chǎn)。

此外，外資有非常好的經(jīng)驗，有相對低的融資成本。比如凱德在中國也做開發(fā)，也做資產(chǎn)管理，有辦公樓、有購物中心、也有公寓。像這樣的一些競爭力是本土企業(yè)所不具備的，就是又有經(jīng)驗又有資本，同時又有市場。

我自己做過七八個寫字樓，但都賣掉了。我們經(jīng)營、租賃、管理寫字樓的經(jīng)驗還不夠，所以我們沒有優(yōu)勢。我們要去學(xué)習(xí)，再慢慢去做。

本土的企業(yè)在未來的競爭當(dāng)中，應(yīng)該怎么樣跟外資進行優(yōu)勢互補?

在今后一個階段，外資在中國大陸的競爭力體現(xiàn)在這幾個方面。首先是資本;其次是經(jīng)驗，尤其是資產(chǎn)管理經(jīng)驗。進入到后開發(fā)時代，房地產(chǎn)的競爭力轉(zhuǎn)入到運營和資產(chǎn)管理，圍繞著每平米的租金回報來算賬，而不是圍繞著把它賣掉，一平米加多少錢來算賬。這些方面，外資是非常有經(jīng)驗的，而且擁有這些經(jīng)驗的人才也很多。但是從住宅商轉(zhuǎn)過來的本土企業(yè)，很難找到相關(guān)的專業(yè)人才，要從外資里面慢慢去找人才。所以在經(jīng)驗和人才方面，外資具有競爭優(yōu)勢。

新城·國際是由萬通集團和香港置地(母公司為怡和洋行)聯(lián)合開發(fā)的國際級住宅開發(fā)項目，除此之外香港置地與龍湖集團在重慶也有合作開發(fā)項目

由于外資在這兩個方面有優(yōu)勢，如果本土地產(chǎn)公司憑借在制度、法律、市場方面的優(yōu)勢，雙方結(jié)合起來，就會有更好的發(fā)展。過去十幾年我們一直跟香港置地(集團)在北京有項目合作，一直采取他們的經(jīng)驗、人才、管理，我們來解決本地化的問題，一直合作得很好。本土企業(yè)和外資在合作中學(xué)習(xí)，外資有所發(fā)展，本土企業(yè)也在學(xué)習(xí)過程中逐漸進步。

這有點像中國改革開放最初的酒店業(yè)。當(dāng)時在北京新建的長城飯店就是合資的。在那個時候，中國只有招待所。到今天，我們知道，中國本土的酒店業(yè)不光是如家，也有高端的，慢慢也形成了自己的經(jīng)驗和人才隊伍，也知道怎么樣在硬體和軟體方面發(fā)展。這個學(xué)習(xí)過程經(jīng)歷了 20 多年。

所以我覺得，隨著中國經(jīng)濟的繼續(xù)增長，市場的進一步開放，尤其是最近幾年對外資的開放是前所未有的，我們期待有更多的外資來合作，共同發(fā)展。在這個過程中，不僅提升城市的營商環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)品質(zhì)，同時也為地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來更多的經(jīng)驗和成長的空間。

本文來源：馮侖風(fēng)馬牛