在人們慣常的印象中，增值稅的征收一般只會和企業(yè)或單位有關。而5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)和生活服務業(yè)全面推開的“營改增”卻第一次將個人（自然人）納入了增值稅的征管范圍，比如個人二手房交易！3月13日，國稅總局局長王軍在人民大會堂回答媒體提問時的有關表述，使個人二手房交易“營改增”成為熱點話題。什么是“營改增”？對于很多要進行二手房交易的南京市民來說，“營改增”后究竟會有何影響？金陵晚報記者昨天就此話題采訪了稅務及相關領域的工作人員和專家。

“營改增”：房子沒升值就不用繳稅

“營改增”是對“營業(yè)稅改征增值稅”的簡稱。昨天，南京市地稅局的相關工作人員向金陵晚報記者普及了一些基本的稅務常識。

具體到個人二手房交易，現(xiàn)在征收的“營業(yè)稅”，就是對營業(yè)額直接征稅。目前，南京的個人二手房買賣營業(yè)稅的繳納比例是房屋價款的5.6%，對符合一定條件的住房買賣還可免征營業(yè)稅。在南京，去年，營業(yè)稅免征條件就從原來的普通住房“滿5年以上（含5年）”放松到“滿2年以上（含兩年）”；今年2月份，這一免征優(yōu)惠政策又從“普通住房”擴大到“所有住房”。

改為增值稅以后呢？個人買賣二手房，就只對房子增值部分征稅了。也就是說，如果沒有增值就不用繳稅。而且原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。當然增值稅的征收稅率會與營業(yè)稅有所不同，而且從某種程度上來說，這個稅率會直接影響“營改增”的結果——減負或是增負。

稅務部門：具體政策尚未出臺

如今營業(yè)稅即將改成增值稅，稅負將會如何變化，這是很多市民最關心的問題。

昨天記者咨詢了南京市地稅局的相關工作人員，對方告訴記者，目前“營改增”具體政策尚未出臺，具體稅率有何變化目前還不好說，不過個人買賣二手房交易的稅負應該不會有太大變化。

正如此前稅務總局局長王軍所說，稅務部門將從政策、預算和執(zhí)行上全力保障所有行業(yè)稅負只減不增。具體而言，原則上延續(xù)原有優(yōu)惠政策的同時，針對不同行業(yè)情況和特點，分別制定相應過渡措施保障所有行業(yè)稅負只減不增。因此市民不用擔心“營改增”之后個人二手房買賣負稅會增加。

據(jù)悉本輪“營改增”實施后，征收部門將有變化，此前個人二手房買賣相關稅種如營業(yè)稅、個稅、契稅等都是在地稅部門繳納，“營改增”之后，增值稅要到國稅部門繳納，屆時地稅與國稅部門也將進行交接。

專家：可能分檔次類別征稅

南京財經(jīng)大學經(jīng)濟學院經(jīng)濟系主任周紹東認為，目前“營改增”具體政策還沒出臺，很難判斷個人二手房買賣交易負稅有何變化。原來營業(yè)稅是5.6%，改成增值稅后稅率究竟如何變化，現(xiàn)在不好說。

據(jù)悉“營改增”從十年前就開始設計政策，每年都會對行業(yè)數(shù)據(jù)進行采樣、測算，政策設計初衷就是整體行業(yè)綜合負稅水平保持總體平穩(wěn)。那么這一輪“營改增”后對于進行二手房交易的市民來說應該影響不大。

周紹東認為，“營改增”之后不大可能實行“一刀切”的政策。“營業(yè)稅都是按照5.6%征繳，但是增值稅不同，增值稅是對這個房子的增值部分進行征稅，每個房子根據(jù)房型不同、房齡不同增值部分不能一概而論，我認為‘營改增’可能會對房子進行分檔次、分類別征稅。”

中介：提高稅費會降低購房欲

對于不少買房人擔心的“營改增后買賣二手房需要多繳稅”的說法，金陵晚報記者也采訪了中介從業(yè)人士。河西二手房中介王祥認為，在目前去庫存的大前提下，買賣房屋政策都以寬松為主基調，用于刺激購買。即便營改增的細則出臺，也不太會將提高交易稅費作為主要目的。所以，營改增后對實際的二手房購買市場不會產(chǎn)生太大的影響。

由于目前營改增的細則并沒有出臺，日后如何具體落實，稅負是否會產(chǎn)生變化，現(xiàn)在都還未知。王祥分析預測認為，未來政策細則的制定，也有可能會根據(jù)一、二線城市地區(qū)不同來區(qū)分制定，或者根據(jù)房屋面積等劃分，不會一刀切。但如果營改增后，買賣二手房的稅費幅度增加較大，則有可能在一定程度上影響買方的購買積極性，扭轉現(xiàn)在的賣方市場。

稅負增或減，算算就知道

據(jù)了解，“營改增”試點2012年起從上海開始推進，目前已有交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務業(yè)、郵政業(yè)和電信業(yè)進入試點范圍。不同行業(yè)增值稅稅率從6%到17%不等，例如現(xiàn)代服務業(yè)增值稅率為6%，交通運輸業(yè)增值稅稅率為11%，有形動產(chǎn)租賃服務增值稅稅率為17%。因此采訪中有業(yè)內人士猜測，個人二手房增值稅率有可能是6%或者11%。

如果按照11%的增值稅稅率計算，二手房“營改增”有哪些變化？算筆賬給你看。

如果出售購買2年以內的房屋，最初買入價格為180萬元，現(xiàn)在以300萬元售出。需要繳納的營業(yè)稅則為300萬×5.6%=16.8萬元。“營改增”后如果按照11%的增值稅率計算，則需要繳納的增值稅為（300萬-180萬）×11%=13.2萬元，稅負降低。

如果以380萬元價格出售，需要繳納營業(yè)稅為380萬×5.6%=21.28萬元，“營改增”后按照11%增值稅率計算，增值稅需繳納（380萬-180萬）×11%=22萬元，稅負增加了。

也就是說獲利越多收的稅越高，有可能超過營業(yè)稅。

如果出售購買滿2年的房屋，根據(jù)現(xiàn)行政策，則不需要繳納營業(yè)稅。根據(jù)“原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策”，這意味著增值稅部分也有可能免征。

開發(fā)商：房地產(chǎn)市場回歸理性

“這個政策出來以后，無疑是給過熱的房地產(chǎn)市場潑涼水。”世茂地產(chǎn)南京相關負責人表示，5月1號“營改增”實施，其實是向市場釋放一個良好的信號。“一些利用金融杠桿買房的人，還有一些投資投機的客戶，面對這個政策會好好思考，到底要不要買房。”

“目前的市場，很大程度上提前透支了不少未來的購房需求。”該負責人坦言，房地產(chǎn)市場需要健康、可持續(xù)發(fā)展。“營改增”政策一定程度上調整了客戶結構和市場結構，在擠掉一部分投機客以后，讓房地產(chǎn)市場回歸理性。

網(wǎng)尚研究機構研究總監(jiān)虞珠表示，對房地產(chǎn)市場有影響，具體影響還要看后期細則。首先，營改增以后，所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅將納入抵扣范圍，進一步刺激寫字樓等商業(yè)產(chǎn)品的去化。

其次，對新的住宅項目來說，因涉及可以抵扣項目，所以對企業(yè)的利潤是有利的，但對于一些已開發(fā)完的企業(yè)來說，可能會缺乏抵扣項目，面臨稅負增加的風險。

營改增對開發(fā)企業(yè)是否利好，后期還要重點關注土地購置費用是否會成為抵扣項目。